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14城上半年二手房走出低迷 下半年警惕“新庫存”風險

2019-06-27 點擊 評論

今天(6月25日),貝殼研究院發布《2019中國房地產半年報》(以下簡稱《報告》)。《報告》指出,今年上半年全國重點城市房地產市場(主要為一線城市和區域中心城市)從低迷中走出,但回暖并不穩定,市場整體表現出“前高后低,分化加劇”的特點。上半年后期成交量雖然下落,但新增客源及帶看量并未同步減少,這意味著下半年購房需求仍在,有一定的上行動力。不過,重點城市的改善型需求受制于“認房又認貸”難以釋放,市場缺乏大幅向上動能。

上半年二手房成交量環比增五成

今年上半年,部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭,受到業內廣泛關注。貝殼研究院數據顯示,今年上半年,重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整后,需求開始釋放,成交量同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低迷,環比則增加52.3%,從底部走出。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析認為,這種回暖表現為今年一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續。2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水嶺出現在今年3月份。今年上半年,重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現疲態,二季度月均成交比3月減少21.5%。同時,預期隨市場回落而走弱,貝殼找房交易數據顯示,大部分城市掛牌價下跌,其中二季度14城中,9城業主報價呈現出較明顯跌幅。

今年上半年市場的分化也更為明顯。其一,調控較早的一線城市波動小,如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。其二,二線城市新房市場分化,前期回落較早的強二線與東北、西南地區部分城市出現回暖,如天津、南京、長春、昆明等;其三,土地市場分化,二線城市升溫更加明顯。

下半年穩是常態

展望下半年,《報告》認為,重點城市市場潛在需求普遍存在,這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數據顯示,今年二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑,且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場,在“認房又認貸”的政策下,換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年的大主題,也是市場面的常態。

許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

而政策面上,許小樂分析,宏觀經濟壓力下政策不能“緊”,房地產防風險下政策不能“松”,“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。


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